外国人投资美国房地产如何报税?兴商美国

一、哪些人是需要在美国报税的外国人？

在美国只是暂时居住的外国人，只要在美国停留的时间达到183天，有可能变成美国纳税人，也可能在税务上成为ResidentAlien，要像美国人一般，为全世界的收入报税。时限及计算方法如下：

其一，假如外国人一年内居住在美国183天或以上，即使没有永久居民身分，也被视为税务上的美国纳税人。

其二，假如今年居住在美国31天或以上，而过去三年也曾在美居住，便要把今年居住的时间，加上去年居住时间的三分之一，再加前年居美时间的六分之一，若总数达183天，便自动成为美国纳税人。

几种较特别的情况，不被计算在居美时间内：

1､加拿大和墨西哥居民白天过境工作

2､在去外国途中于美国过境

3､外国船隻船员在美停留

4、由于健康原因不能离开美国的时间

5､留美学生的头五年等。

二、外国人税务优势

假如在税务上符合外国人(Non Resident Alien)身分，在美国赚取的联邦公债利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的「资金增值(Capital Gain)」收入，完全免付任何美国税，银行或股票经纪行亦无需扣30%的预缴税(Withholding Tax)。

外国人由于没有社会安全卡号码，在美国银行或股票经纪行开设帐户时，须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

此外，有一些持外国身分的家长，为求便利，与已是美国公民或居民的子女，联名开银行或股票户口，既让子女代管财务，也方便子女继承其遗产。税例规定，联名户口的每一个持有人都须填写W-8BEN表格，如其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，结果令该帐户变成由美国人拥有，失去外国人免预缴税和免收入税的好处。

三、外国人房地产收入

外国人可以在美国自由购买出租房地产，但（一）租金收入和（二）将来卖出时得到的资金增值收入，都是个人的收入，需要交税，情况与一般美国纳税人无异，只不过他们要用1040NR表格。

外国人申报收入税，税率与美国人一样，可是，外国人不能享用以下两项扣税的优惠：

1､个人免税额(Personal Exemption)–美国纳税人每人有$3,950的个人免税额，已婚共同报税者可得$7,900的个人免税额，家中有「受抚养人」(dependent)者可以得到更多个人免税额，而免税额减低要课税的收入和收入税。外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是南韩公民。

2､标准扣税额(Standard Deduction)–美国纳税人可而使用起码$6,200标准扣税额，已婚共同报税者有$12,400标准扣税额。可是，外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税(Itemized Deduction)。假如该外国人完全没有在美国居住，没有任何逐项扣税的项目，便等于没有任何扣税的优惠。

因此，外国人虽然收入税率与美国人相同，实际的税金比美国纳税人稍高。

（一）、外国人出租房产时的租金收入

需要交税的租金收入是减去房地产税、房贷利息、小区HOA费、房屋保险、出租经纪费及管理费、维修费等相关费用及折旧后，才是税务收入（taxable income）,每年报房屋的出租收入主要是为了累计备案，每年的报税对后续房产的折扣率、成本计算和增值计算，对个人投资的角度和后代传承的角度都有好处。

（二）、外国人出售房产时的增值收入

有一条税例，名为Foreign Investmentin Real Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例，或简称FIRPTA)规定，外国人在卖屋时的增值收入并非税率比较低的「长期资金增值」(Long Term Capital Gain)，而是当为普通收入(Ordinary Income)，要按税率计算税金。

此外，外国人也面对「预扣税」(withholding tax)的问题，税例上规定，假如卖屋者是外国人，而该物业不是自住和售价超过三十万元，买家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，然后交入国税局。预扣金额是成交价的15%。不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除预缴税。

此外，除了联邦国税局扣税的要求外，州政府也有可能规定要扣除预缴税。在加州税局规定，要扣起售价的百分之3.33%，亦是买家和公证代理的责任。因此，外国人在出售加州房产时要被预扣18.33%的预扣税。

这两者都是预缴税，假如真正的税款比预缴金额低，当然可以在报税时要求将多付了的税金取回。

四、外国人遗产税&赠予税

每个美国的居民及公民，都有一个遗产免税额，若遗产市值不超过该金额，就完全没有遗产税。2019年加州的遗产免税额是每人$1140万元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予，即将自己的资产送给他人，只要在免税额以内，即可免付赠与税。此外，每人每年可以另外赠送任何一个人$14000元，同样免付赠与税。

但是，如果是外国人在美国拥有产业，去世后的遗产税如何计算？除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、甚至房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，所以可能会有相当重（约40%）的遗产税。

外国人把这些将来被算为遗产的资产，作生前赠予又如何呢？外国人亦有每人每年1万3千元免赠与税的条例，可是他们仅有6万元遗产免税额，且不能在生前预先赠予。所以外国人将在美国的资产作赠予是有困难的。外国人要将在美国的房地产免税赠送给子女，需要先成立公司，将房地产放入公司，然后将公司股票作赠予，因为股票是属于Intangible资产，没有赠予税。另外也有人通过购买人寿保险的方式：子女在继承遗产的时候，用保单的赔付来交遗产税，这样能够保留房产，让子女从容处理。

在美国拥有房产，建议设立一个生前信托。  美国的房契上只显示所有人，不显示信托受益人；美国遗产法是州法，如果没有提前筹划、没有设立生前信托，如果在此期间，房产持有人意外过世，每个州会根据州法来决定准受益和受益的比例, 这个过程叫做法庭认证（Probate）。而且这一认证过程会有法庭受理人、律师、会计师等相关人员介入，这个过程可能耗时1-2年，同叶要花整个资产大约6%或更高。如果外国人在美国用个人身份投资房地产，如果有生前信托，可以省却法庭认证这一过程。

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