美国亚洲金融协会(AFS)于纽约成功举办《美国经济和房地产2019年前景预测》研讨睿智资本

由美国亚洲金融协会（Asian Financial Society，”AFS”）举办的“美国经济和房地产2019年前景预测 (Economy & Real Estate Industry Outlook in 2019)” 论坛于2019年3月1日，星期五在曼哈顿中城成功举办

来自房地产行业的专家们深入讨论了美国经济周期和房地产市场展望，地产投资趋势，细分市场发展情况，地产投资策略等问题。

当晚活动由睿智资本（Mighty Wisdom Capital）首席执行官、AFS地产分会联席主席翁越娟女士主持。研讨嘉宾包括纽约大学地产学院研究教学主任Joshua A. Harris教授，Real Capital Analytics高级副总裁Jim Costello，AIG 集团 (American International Group) 董事总经理兼首席经济学家Henry Mo，Cushman & Wakefield经济学家Rebecca Rockey。

会议一开始，翁越娟女士提出了近期业界密切关注的问题“2019年迎来了自上次美国金融危机之后的第十个年头，美国经济经历了前所未有的扩张周期，接下来会进入衰退期还是平台期？”对此，AIG首席经济学家Henry Mo 表示，经济上行期后必然迎来衰退，但没有人能准确预测何时衰退，故而我们真正要问的问题是，衰退会有多严重？而观察现在的美国经济的几个基本参数指标，如投资在GDP中的占比、消费在GDP中占比，家庭债务等，都远小于历史平均水平，并不存在经济过热的现象，整体经济情况非常健康乐观。预期两年内经济将持续健康发展，三年内即使出现衰退，也会是一次“温和”的衰退。

来自Cushman & Wakefield的经济学家Rebecca Rockey 也提出了相同的意见，她指出，现有经济环境和劳动力市场都非常乐观。Cushman预期2019年GDP增长率将达到2.5%，同时新增就业岗位会达到2,000,000，失业率也会降至3.5%以下，诸此种种，都预示着强劲的增长潜力。虽然中美贸易战和国际市场的风向为美国经济的健康发展带来一些隐患，但整体势头良好，消费者对市场的信心保证了GDP的持续增长，极低的空置率也将进一步推动房租上涨。

纽约大学房地产教授Joshua Harris表示，美联储可能放缓加息的步伐，目前市场流动性好，相对于股票市场等，房地产市场投资回报率较为稳定，投资者更愿意把资金投入房地产。现在国债收益曲线(yieldcurve) 变平可能并不意味着经济即将下行，更多是投资人对于10年期国债的强劲需求形成的。虽然目前的情况看来，就业率上升，工资上升，经济增长可能受到整体劳动力不足的影响，但他并不认为2019年会发生金融危机。

翁越娟女士提问道“过去一年，股票市场的波动非常大，前九个月的快速增长在最后一个季度骤然跌落，那么相对于高流动性的股票市场，接下来一年间房地产又将如何表现呢？”

嘉宾们就2019年房地产市场的发展前景展开了激烈的讨论。纽约大学地产教授Joshua Harris提出，现有的经济情况和过去任何历史阶段都不相同，虽然经济学基本原理告诉我们每10年就会迎来一个下行期。但是如果从供求关系出发，和2008年不同，过去10年来美国房地产市场新建缓慢。以奥兰多为例，08年之后奥兰多市中心仅修建了一个办公楼，而整个市场空置率低至5%以下。全国范围来看现阶段房地产市场仍供不应求。

“从数据来看，2018年底住宅的存货仅够4.2个月的供应量，远低于2008年的10-11个月，而住宅存货的历史长期平均值为6-7个月的供应量。” 翁越娟女士补充道。

如果考虑房地产债权、股权市场，Cushman& Wakefield经济学家Rebecca认为现在市场情况对投资人非常友好，美国房地产市场波动性小，资金量充足，资本化率仍处于历史低位。目前全国平均空置率仅4.9%，过去五年存货吸收量约为2亿至3亿平方英尺。预计未来3-5年内，美国西部、南部许多市场仍然有大量的人口红利。同时，目前很多国际市场比较动荡，外资倾向于进入美国寻找投资安全港，2019年房地产市场表现预计将非常乐观。

Real Capital Analytics 高级副总裁Jim Costello 对美国房地产市场不同领域的未来发展情况进行了进一步分析。他指出，零售地产市场预计将回归理性，过去一年内发生了几次大型的零售地产收购，然而考虑到资本投入、利息支出等情况，未来的一年零售地产预计将面临一些挑战；而工业地产则一如既往被看好，得益于互联网企业和供应链技术的发展，市场对工业地产的需求会持续上升；同样的，住房市场将维持其良好表现；位于CBD的办公楼表现一直很好，但现在资本逐渐向CBD周围的卫星城转移，较高的生活质量和远低于CBD的成本吸引着大量的劳动力，也因此促进了当地办公楼和住宅市场的繁荣。

最后，翁越娟女士提出了一个有趣的问题，“如果你有5亿美金，你将投资在什么地产领域，又将采取什么样的投资策略？”大家各抒己见，Jim表示将在曼哈顿购置一整栋公寓作为家族财产来传承；Rebecca则选择投入在发展迅猛的工业地产中；Joshua认为最有价值的投资是买入位置上佳但物业破旧的零售地产地块，持有一段时间后卖给开发商，以此获取土地增值带来的收益；Henry则选择投入在增值项目中，将旧的A级别资产翻修改造后长期持有。

至此，研讨会告一段落。下期活动预告：AFS将再次组织有关房地产Opportunity Zone的地产研讨会，届时纽约房地产领域的专业人才和法律人士均将莅临现场，敬请期待！

主办方-美国亚洲金融协会（Asian Financial Society, AFS）

已发送

发送中