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日期:7/2018 用户评论

纽约房产投资地域安全性大盘点

Viv

作者:Viv, 15年汇丰,摩根,高盛和德意志银行金融从业经验。纽约大学房地产投资硕士。现任职于纽约曼哈顿最大的房地产公司Keller William NYC。


Part 1

了解纽约全貌

 

对于游客和投资者来讲,纽约这座充满传奇故事的城市经常在他们的愿望清单上。今天,就让我们一起从区域特点上一起来了解纽约。纽约一共划分为五个区域,分别是曼哈顿岛(Manhattan),布鲁克林区(Brooklyn),皇后区(Queens),布朗克斯区(Bronx)和斯坦顿岛(StatenIsland


曼哈顿

曼哈顿是最为繁华的一个区,也是公认的“真正的纽约”。这里可以按照下城,中城和上城和罗斯福岛来划分。划分的依据是按照纽约特有的街道划分方式“网格状(the grid)”进行的。东西向是街道(Street),由南至北数字依次增大。南北向是大道(Avenue),由东向西数字由1st Ave依次增大。

下城是指第23街以下的区域。这里有艺术时尚的Soho,餐厅酒吧汇集的Chelsea, 大名鼎鼎的金融区和911纪念博物馆。

中城是指第23-59街之间的部分。许多大型企业的总部都在此聚集,是不折不扣的商业区。时代广场,洛克菲勒中心,中央火车站,麦迪逊广场花园等地标性建筑也在中城汇聚。

上城是指曼哈顿岛59街以北的地区。旧派贵族的上东区,新派贵族的上西区,无数电影的取景处中央公园,以及著名的哥伦比亚大学都在上城。值得注意的是,随着地理位置的向北发展,安全系数也随之降低。

罗斯福岛是曼哈顿的世外桃源,风景秀丽,悠闲舒适。这里主要是居民区,几乎没有商业建筑,最多也是以服务社区为主要目的的餐厅和超市。此外,康奈尔大学现代化的新校区就在岛的南部。在岛的最南部,坐落着罗斯福总统纪念公园。站在朝西的岸边,可以对望地处曼哈顿岛的联合国。


皇后区



皇后区也被译作昆斯区。它地处长岛西端,西南与同属纽约的布鲁克林接壤。“皇后”得名于查理二世(Charles II)之妻凯瑟琳皇后。每年美国网球公开赛的举办地法拉盛草原公园(Flushing Meadows Park)就在此。历史悠久的华人聚集区法拉盛也在皇后区。纽约最繁忙的肯尼迪国际机场(JFK Airport)和拉瓜迪亚机场(La Guardia Airport)也位于该区内。

 

布鲁克林区



对许多布鲁克林人来说,布鲁克林就是纽约。连口语也被说是布鲁克林英语。更有人说,典型纽约客锐利难缠和活力拚劲的语言,假如不是在布鲁克林出生,亦肯定是在这个社区中熏陶出来的。随着新移民大增,布鲁克林的人口数量和房价都在上涨。

 

布朗克斯区

布朗克斯区(The Bronx,亦译为勃朗市、布朗士)是纽约五个区中最北面的一个,拥有最多公园用地,著名的美国职棒大联盟纽约洋基队的主场乃位于此。这区居民主要以非洲和拉丁美洲后裔居民为主,亚洲人较少。犯罪率在全国乃数一数二。19701980年代时布朗克斯区住宅区常发生纵火案,直到1990年代初纽约市政府大力打击后才有所改善。

 

施坦顿岛


 

尽管面积是曼哈顿岛的2.5倍,施坦顿岛的人口却是纽约城最少的一个区。它拥有众多的历史,文化圣地,体育场馆和自然风光。除地铁之外,渡轮是人们往来于施坦顿岛和曼哈顿的常用交通工具。免费的渡轮可以在20分钟内完成一次行程,人们可以在船上眺望自由女神像,欣赏曼哈顿天际线。

 


Part 2

买卖房价概览

 

纽约的房子基本分为三类:共有公寓(Condo),合作公寓(co-op) 和家庭住宅。接下来,我们根据纽约市房地产委员会的最新报告为大家解读纽约地产的最新动态。

 

1.独立产权公寓(Condo

2018年第一季度纽约Condo公寓的平均销售价格与2017年第一季度相比从1,949,000美元降到1,566,000美元,降幅为20%。曼哈顿区公寓平均售价是2,508,000美元与同期相比降低14%。布鲁克林区公寓平均售价与去年同期相比降低5%, 现均价为1,083,000美元。法拉盛和长岛市的高价住房销售拉高了皇后区的平均售价至698,000美元,与去年同期相比增长16%.

 

2.合作公寓(Coop

纽约市联合管理房屋2018年第一季度平均售价为791,000美元,与2017年同期相比涨幅为11%。细分来看,曼哈顿市联合管理房屋涨幅为11%,均价为1,308,000美元。布鲁克林区涨幅为14%2018 第一季度的平均售价是531,000美元。皇后区的涨幅为13%,现均价为310,000美元。曼哈顿和皇后区的涨幅分别为各自区域创下了历史新高。

 

3. 家庭住宅 ( House )

纽约市家庭住宅的2018年第一季度平均售价增长2%791,000美元,创下了纽约市新高。皇后区,布朗克斯和施坦顿岛家庭住宅都在2018年的第一季度比以前有了很大的突破。现售价和涨幅分别是:717,000美元(+6%),517,000美元(+7%)563,000美元(+9%)。布鲁克林的家庭住宅涨幅为8%,先均价为1,064,000美元。

 

Part 3

居住环境安全指数大考察


无论你之前居住在何处,到纽约生活总会有几个同样的考量标准。在考虑过不同区域的物价水平之后,街区的安全状况,距离地铁的远近,周边餐厅与酒吧的质量也是大家非常关心的话题。

 

有许多因素都会影响你最终是否在特定街区安家,比如日常开销,便利程度,社区配套。虽然街区安全状况不是唯一的决定因素,但了解你所希望住进的区域的一些安全信息可以帮助衡量你的住房选择是否是最适合你的。

 

首先,我们将“最安全”定义为“街区所在辖区中每1000个居民中犯罪数量最少”。另外一点要注意的是,纽约有许多辖区同时管理多个街区,尤其是比较偏远的辖区。因此,我们只能得出相对安全的答案,而不是单纯的说哪个街区“最安全”。同时,了解一个街区最重要的一点是亲身体验。只有你身处那个环境之中,才可以真正感受到这里适不适合你。不过,我们接下来的分析也可以为你找到理想之家提供一些帮助。

Staten Island南部是五个辖区中犯罪数量最少的。这不足为奇,因为这个区域位于Staten Island,而Staten Island 经常被传统意义上的纽约排除在外。这里的街区给人的感觉是和城市的繁华完全相反的宁静。第二安全的区域也在Staten Island,紧随其后的是布鲁克林的ParkKensington街区,皇后区的森林小丘和Rego Park


全城最安全的区域


纽约10个最安全的街区,“最安全”定义为每1000居民的犯罪数量最少

1.    Staten Island 南部

2.    Staten Island 中西部

3.    Borough Park / Kensington Area,布鲁克林区

4.    Forest Hill / Rego Park区域,皇后区

5.    Bensonhurst, 布鲁克林区

6.    Bayside / Douglaston / Little Neck / Auburndale / Oakland Gardens area, 皇后区

7.    Fresh Meadows / Pomonok /Utopia / Hillcrest / Kew Gardens Hills area, Queens

8.    Bay Ridge / Dyker Heights区域,布鲁克林

9.    Flushing / Whitestone / College Point / Bay Terrace / Clearview /Clearview /Queensboro Hill区域,皇后区

10. Ridgewood / Glendale / Middle Village / Maspeth / Elmhurst area, 皇后区


曼哈顿最安全的区域

  1. 林肯广场

  2. 罗斯福岛

  3. 上东区

  4. 上西区北部

  5. 华盛顿高地

  6. Hamilton Heights / Manhattanville

  7. Inwood / Hudson Heights

  8. Morningside Heights

  9. Midtown East

  10. East Harlem


布鲁克林最安全的区域


1.    Borough Park / Kensington

2.    Bensonhurst

3.    Bay Ridge / Dyker Heights

4.    Sheepshead Bay / Gerritsen Beach / Manhattan Beach

5.    Flatlands / Bergen Beach / Mill Basin

6.    Sunset Park / Greenwood / Windsor Terrace

7.    Ocean Parkway Ditmas Park / Midwood / ProspectPark South

8.    Sea Gate / Coney Island / Brighton Beach

9.    Canarsie

10. Red Hook / Columbia Street Waterfront District / Carroll Gardens


皇后区最安全区域

1.    森林小丘/Rego Park

2. Bayside / Douglaston / Little Neck / Auburndale /Oakland Gardens

3.  Fresh Meadows / Pomonok / Utopia / Hillcrest / Kew Gardens Hills

4. Flushing / Whitestone / College Point / Bay Terrace / Clearview /Queensboro Hill

5. Ridgewood / Glendale / Middle Vilage / Mapeth / Elmhust (西南部)

6.  Richmond Hill / Woodhaven

7.  Corona / Elmhurst

8. Astoria / Long Island City / Woodside (北部)

9. Sunnyside / Long Island City (西部) / Woodside (东南部)

10.Laurelton / Rosedale / Springfield Gardens (东南部) /Cambria Heights / Queens Village / Bellerose /Glen Oaks Village / Floral Park /New Hyde Park


布朗克斯最安全区域

1.    Riverdale (Spuyten Duyvil, Fieldston) / Kingsbridge / Marble Hill

2.  Throgs Neck / Pelham Bay / Co-op City / City Island / Country Club / Schuylerville/ Westchester Square

3.  Morris Park /Van Nest / Pelham Parkway / Pelham Gardens

4.  Woodlawn / Wakefield /Willamsbridge / Baychester / Edenwald

5.  Parkchester / Castle Hill / Soundview


Staten Island最安全的区域

  1. Staten Island南部

  2. Staten Island中西部

  3. Staten Island 中东部

  4. Staten Island 北部


虽然人们总会通过媒体得知纽约发生的一些暴力事件,并由此形成了纽约是不安全的观念,但事实上纽约的治安已经比以前好了许多。警力部署十分完备,长期居住在纽约的人们也并没有向媒体表达的那样感受到不可忽视的安全威胁。纽约是一座永远有着新鲜事与机会的城市,我们也更愿意看到大家来到纽约真正的体会纽约的特色,并用积极的视角看待纽约的进步。



来源:Real Estate Board of New York (REBNY)

           streeteasy.com


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    地点:纽约, 日期:7/17/2018, 字数:32948, 关于:纽约房产 新闻, 次数:206



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