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日期:2/2019 用户评论

外籍人士投資美國房地產,不規劃稅收吃大虧


以外國人身份在美國投資房地產時,需要瞭解美國房產相關的稅務,例如所得稅、預扣稅、贈予稅以及遺產稅等。同時,應該考慮其他事項,如資產規劃和移民前規劃,避免因為資產傳承或身份調整等問題,造成利益損失。而外國投資人投資房地產時進行稅務規劃的最佳時間是在簽訂合同之前,通過採取非常前瞻性的稅務規劃,外國投資人往往能夠在投資時顯著減少甚至消除一系列於己不利的稅務後果

 


作為非居民外籍人士在美國投資房產後,需要繳納哪些稅務?


當非居民外籍人士在美國投資房地產並出租時,便需要向美國政府申報其個人所得稅。在通常情況下,如果非居民外籍人士在美國擁有出租房產收入的時候,每一年度,需要申報兩份稅表,一份向聯邦政府申報聯邦個人所得稅,一份向房產所在州申報州個人所得稅。房產相關的開銷(如物業費,房產稅,水電費,維修費等)可以相應抵扣,只有淨收益才需要被徵收稅。

假設一棟價值50萬美金的房產,一年的租金收入有3萬美金,扣除物業費,房地產稅,基本維修,水電費,及折舊費用共計2萬美金,則此出租房產淨收入為1萬美金,符合12%等級稅率,最後算出來當年大概要交1200美元的聯邦稅。

如果當年房子沒有順利的出租,個人所得為零的情況下,仍然要申報。

比如一年在美國的租金收入為2萬美元,但是物業費、房產費、維修費、水電費、管理費等等這些支出為3萬美元,結果出租房的淨虧損有1萬美元。這時業主千萬不要以為出租房產處於虧損狀態就不需要申報,如果你不申報美國稅局就會認為你只有租金收入2萬美元,而沒有虧損,那麼就會按2萬美元的收入來征你的所得稅。


當非居民外籍人士在美國投資房地產並出售時,所產生的收益被視為美國來源收入,通常需要想美國繳納資產所得稅。對於外國公民(以及信託基金)而言,出售持有時間達一年或以上的房地產都需要繳納15%的資本利得稅。對於非美國公司而言,出售房地產所需繳納的資本利得稅稅率最高可達到35%。為了避免外國投資者逃稅,美國IRS將這部分稅設置為預扣稅,規定外國投資人在出售物業時需要交納預扣稅,投資人需要預扣數額相當於所有房地產交易總金額15%的稅款。預扣稅不僅適用於房地產銷售,而且還適用於房地產交換、清算以及贈予。



另外,當非居民外籍人士在美國投資房地產時還應該關注遺產稅和贈與稅。如果房產持有人不幸身故,該房產的繼承人將會被美國IRS徵收遺產稅,房產所以州也需繳納州遺產稅。2019,美國稅務居民的贈與和遺產統一終身免稅額為11,180,000美金,在此範圍內的遺產無需繳納遺產稅,但是對於非美國稅務居民,贈與稅和遺產稅的免稅額僅有60,000美金,超過的部分需要繳納遺產稅。因此,非居民外籍人士應該提前通過適當規劃,來減少或避免未來房產傳承的稅務負擔。


沒有報稅會有什麼後果?

如果納稅人欠美國政府稅款,又沒有在納稅截止日期內交款,他將被美國稅務局罰款並徵收高額利息。美國國稅局的規定是,如果美國稅遲報,而且拖欠美國國稅局的稅款,那麼會出現三種罰款:一種是未及時申報罰款,一種是未及時繳稅罰款,以及滯納金。

因此,及時報稅和交稅非常重要對於美國非稅務居民,特別是在美國境內有房產和財務投資者來說,正常申報美國稅是保證其在美國財務利益不受干擾的重要因素,同時也能夠保證其在美國投資所得僅被徵收合理稅款。


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    地点:美国, 日期:2/8/2019, 字数:43145, 关于:税 新闻, 次数:15



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