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日期:3/2019 用户评论

10块钱让你买遍美国房产,年化收益高达10%!

菜基


目前美国楼市下行压力逐渐增大,很快可能出现投资REITs基金的时间窗口,欢迎紧跟菜基的提醒,到时候入场捡钱!


菜基最近发现,每次菜导写了楼市话题的文章之后,经常有菜友在后台留言现在能不能买房投资,而菜导的回答一般都是刚需可以上车,投资的就算了。


菜导之所以这么说,是因为国内的楼市不再是铁盘一块的“普涨普跌”了,而开始出现明确的分化态势。


有投资价值的城市,大多还处在严格的限购限售政策的约束下,要么没有房票,要么杠杆太低,没有入市的可能。


没有投资价值的城市,你现在冲进去接盘,除了帮开发商缓解资金压力之外,纯粹是给自己添堵罢了,根本没有入市的必要。


可是还是有很多在楼市尝到过甜头的菜友不甘心啊,房子既可以抗通胀,又能收租金,哪还能找到这么好的投资品种呢?


菜基今天告诉你,中国可能短期没啥好投的,但可以去美帝啊。


说到这,肯定又有菜友要说了:菜基你逗我呢!国内楼市都没整明白,还让我们去美国炒房?再说了,去美国买房的都非富即贵,哪是我们普通人能玩的?


别激动!菜基今天就教你一招,让你可以投资美国楼市,而且:


(1)长期年化收益8%-10%!

(2)每年有分红!

(3)大部分时间波动较小!

(4)门槛极低,10块钱起投!


这种投资美国楼市的方式,叫REITs基金。



什么是REITs基金


REITs全称为Real Estate Investment Trusts,中文是房地产投资信托基金。


所谓房地产信托基金,就是大家把钱交给专业的房地产管理公司,然后房地产管理公司拿着大家的钱去买房子,房产增值和收取的租金在扣除掉佣金后都会给投资人。


之前楼市大涨的时候,国内出现过一些中介或炒房党合伙买房的案例,其实已经有点这个意思了。



三五个人凑一笔首付,私下写个协议,然后一起供楼,房子写在有房票的人名下,约定到了一定的市值或到了一定的时限就脱手卖掉,最后几人平分收益。


这种操作最大的风险就是你找的人不靠谱,而且这种私下合伙买房达成的协议,也不一定受法律保障。


房地产信托基金其实也是拿大家的钱去投资楼市,只不过比这种民间合伙更为靠谱、更为专业、覆盖的面更广、资金量也更大。


只不过,这种基金目前在我们国内还没有——毕竟官方还是谈炒房色变的嘛。所以,菜基今天要给大家介绍的是美国的REITs基金。


作为REITs发源地和最发达的市场,美国是全球投资者投资商业地产的主要市场之一,投资的房地产种类也非常丰富,包括办公楼、公寓楼、商场、酒店、医院等。



REITs基金的收益和风险情况如何?


李嘉诚曾经说过:“决定房地产价值的因素,第一是地段、第二是地段、第三还是地段。”



这句话相信买过房的肯定都深有体会,因此想要投资房产的话,是很考验一个人的眼光的,如果房子买错了地方,那损失将是非常惨重的。


对于REITs基金来说,它投资的房地产种类非常丰富,并且也包含也很多城市的房产,这样的话,地段这一最大的风险就被极大地分散了。


所以,相比个体投资者的炒房行为,买REITs基金的风险确实要小很多。


而在收益方面,REITs基金收益=3%左右房价涨幅+5%左右房租收益


据研究显示,在过去的一百多年里,美国房价平均每年涨幅为3.07%,同期美国CPI通胀率为2.82%。


(数据来源:美国劳动力统计局,

威斯康辛大学)


而1960年第一季度到2013年第一季度之间,美国平均房租/房价(房租收益率)=4.98%。


两项相加,收益还是非常可观的!


(数据来源:美国劳动力统计局,

威斯康辛大学)


当然,美国的楼市波动也大。在次贷危机出现之前,美国房租收益率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%,下降比率达38%。


如果房租收益率远远低于历史平均水平,要么是租金太便宜了,要么是房价太贵了。


而欧美市场的情况一般都是房价太贵了,因为在欧美国家,租房才是真刚需,租金的泡沫相比房价会小很多。


次贷危机发生之后,美国房价从2006年的最高点到2009年的最低点跌幅达32.97%。



与房价的崩盘相对应,美国最具代表性的REITs指数基金—VNQ(先锋房地产基金)的最大跌幅一度达到了77%左右。


不过如果你从2009年最低点入手,到现在该基金已经上涨了431%。


(来自老虎证券APP)


因此,虽然买REITs基金比你自己炒房要靠谱,但是依然要看准时机入场,如果在高位接盘的话,跌起来一点都不输股市。



买哪些REITs基金收益更高?


目前美国有一百多支REITs基金,总市值超过5000亿美元。


如果你没有挑选单只REITs基金的能力和精力,那么菜基建议你先从最稳妥的MSCI美国房地产投资信托指数(MSCI US REIT Index)开始。


这一指数包含了美国几乎所有的REITs基金,投资这个指数等于直接投资了全美的房地产,风险就小了很多。


(蓝色线为该指数2004年1月-2019年2月的表现)


截止2019年3月13日,该指数的收益情况如下表所示:



总体来看,整体年化收益率还是很不错的。


在我们中国,跟踪该指数的基金是广发美国房地产指数基金(000179),菜基给大家看下这只基金近5年的收益情况:



按年度表现来看,广发美国房地产基金下跌的时候跌得少,涨起来的时候不输股票基金。


而如果你觉得投这种指数基金不过瘾,国内也有主动型的REITs基金。



只不过,通过上面的对比,你会发现广发美国房地产基金收益整体最高并且管理费用最少。


这也证明了在发达国家市场,主动型基金很难跑赢指数基金的这一铁律。


因此想要投资美国的REITs基金的话,广发美国房地产基金是目前最佳的选择。



怎么把握买REITs基金的时机?


前面我们谈到可以用房租收益率来判断房价是否有泡沫,从历史数据来看,房租收益率<5%表明房价是偏贵的。


投资REITs基金最大的优点是定期分红,美国法律规定REITs基金应纳税收入的90%以上必须用于分红,分红主要来自租金收益。


因此我们可以把每年基金的分红当做租金,REITs基金净值的波动看做房价的波动。


这样房租收益率=基金每年分红/基金净值。


广发美国房地产基金分红做的并不好,我们可以参考跟广发美国房地产指数基金很相近的指数基金——美国先锋房地产基金(VNQ)每年的分红情况。


于是,菜基对美国先锋房地产基金(VNQ)每年的分红情况也进行了分析。



先锋房地产基金昨天收盘时基金净值为85.90美元,房租收益率=基金每年分红/基金净值=3.53/85.90美元=4.11%。


在去年12月24日的时候,先锋房地产基金的房租收益率曾达到了4.92%,离5%只有一步之遥,而自那天起,3个月的时间广发美国房地产基金的涨幅达到了12%左右。


所以,如果你的风险承受能力比较高,又对REITs基金感兴趣的话,也可以先少买一点广发美国房地产指数基金作为观察仓,每个月定投个100块钱就可以了。


对于绝大多数人来说,菜基则推荐你把这只基金纳入自己重点观察的对象。


因为据菜基夜观天象,美国楼市目前已经开始进入回调阶段,入手REITs基金的最佳时间点或许就要到了!


(美国房屋销量直线下滑,来源:瑞银)


(美国房地产活动综合指数,来源:Lance Roberts)


美国房地产市场最近的表现,像极了2008年次贷危机前夕的市场情况,从东海岸到西海岸,降价甩卖声此起彼伏。


所以,机会一旦出现,菜基将会马上在每周日的基金周报中提醒大家,希望你到时候准备好子弹哦。


最后菜基总结一下:


我们普通人常接触的三类资产分别是股票、房地产、债券,长期看股票的收益最高、房地产收益次之、债券的收益最低。


三类资产的相关性较低,所以在投资的时候必须做综合配置。


REITs基金并不是一个低风险的产品,只不过大部分时间REITs基金相比股票波动要小。


由于目前美国楼市下行压力逐渐增大,很快可能出现投资REITs基金的时间窗口,欢迎紧跟菜基的提醒,到时候入场捡钱! 



3月22日,菜鸟理财学院会举行第二期免费社群直播课,手把手教你如何利用可转债在股市里淘金。


    发送中

    地点:美国, 日期:3/16/2019, 字数:40091, 关于:理财 新闻, 次数:7



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