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日期:11/2018 用户评论

北京香港温哥华纽约 全球最贵楼市都撑不住了!



十一月,秋风渐凉。

这个秋天,从北京到香港,从加拿大温哥华到美国纽约洛杉矶等大都市,房价无一例外熄火,楼市巨轮不约而同转向。


这些城市的经济在世界首屈一指,而房价也是位列全球最高。环球同此凉热,背后正是大放水时代一去不复返、全球加息周期同步到来的信号。


在加息时代,谁都无法独善其身。但楼市泡沫程度有别、基本面良莠不齐,楼市的未来,也会出现巨大差异。


谁是高位盘整,谁是长期走衰,谁是下一次暴涨的中场休息?


 

百城二手房挂牌价下跌


据诸葛找房数据研究中心监测数据,2018年10月,100个重点城市二手住宅挂牌均价为15314元/平方米,环比下跌0.1%,连续两月下跌。


从涨跌城市数量来看,二手住宅挂牌均价上涨城市51个,平均涨幅0.75%;持平城市3个;下跌城市46个,平均跌幅0.78%。其中大部分一线及热点二线城市环比下跌,市场降温仍在继续。


其中,深圳以65813元/平方米占据榜首,其次为北京,挂牌均价63613元/平方米,挂牌价第三为上海,10月份挂牌价为59121元/平方米,广州以44578元/平方米位列第五。


一线城市中,深圳环比上涨0.04%,是唯一环比上涨城市,北上广均环比下跌。热点二线城市中,也仅有三亚、苏州、青岛等城市小幅上涨,大部分城市仍处于下跌趋势。


从环比情况来看,东部大部分城市由于一直处于调控高压状态,二手住宅挂牌均价环比下跌0.13%,而西部地区由于西双版纳、绵阳等城市前期涨幅过大,现处于回调状态,西部整体环比下跌0.22%,中部环比上涨0.21%,东北与上期近乎持平。


 

香港:地王流拍,房价转跌


香港不只房价最高,更是连续八年斩获“全球房价最难负担城市”之首。


从2003年到2018年,香港楼市走出15年的大牛市。这15年里,房价翻了五到六倍,香港房价收入比一度为全球之冠,高处不胜寒。





这一切,在2018年下半年开始转向,凉凉的信号一个接一个。


就在半个月前,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平方的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。


与此同时,毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Dataelements数据显示,截至10月底,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。这些业主,宁可损失数十万港元的定金,也要毅然退房。


更加雪上加霜的是,香港楼市成交量大幅腰斩。据美联物业提供的数据显示,10月香港新屋交易数量为1130宗,仅占9月份总交易量的一半左右。


地王流拍、买房毁约、成交量腰斩之后,房价开始高位走低。


根据中原领先指数,香港二手房指数从8月最高的188.64下滑到184.77,跌幅超过2%。而在此之前,香港房价已经连涨27个月。



虽然2%的跌幅与涨幅相比可以忽略不计,但下跌趋势一旦开启,情况可能超出预计。


港币与美元挂钩,为维持港币汇率稳定,防止资本做空风险,港币只能跟随美元加息。


一个多月前,9月26日,美联储进行年内第三次加息,基准利率升高至2.25%,这是本轮加息周期以来的第8次加息。


次日,香港金管局跟随加息,将贴现基本利率上调至2.5%。汇丰银行、恒生银行、中银香港、恒生银行等多家香港银行纷纷上调港元最优惠贷款利率。


这还只是开始,美国加息仍未止步。


未来两年还有4-6次加息,届时美国联邦基准利率将升高至3.4%。香港无论楼市还是资本市场,都将面临巨大压力。


瑞银估计,未来一年香港房价降下跌10%,花旗预测今年下半年就会走跌7%,而中信里昂证券则预期下跌15%,同时,下调香港地产股评级至“减持”。


中信里昂房地产研究部门负责人直言不讳地说:


那些上半年买房的人实在是太勇敢了。



美国20大城市:楼市触顶


最近两周,美股反复震荡,而美国楼市也同时触顶。


就在两天前,美国标准普尔公布凯斯席勒房价指数。


8月份,美国20大城市房价指数同比上涨5.49%,预期增幅5.8%,实际涨幅不及预期,涨幅已经连续5个月收窄。


从环比来看,今年8月相比7月,房价微跌-0.02 %。


由于凯斯席勒指数数据滞后2个月,而美联储在9月继续加息,房价指数料将进一步收缩。


同时,美国全国房地产商联合会的调查显示,美国二手房购买量较上年下跌4.1%,已经连续7个月下跌。


这是持续加息压力对楼市的影响。


今年以来,30年美国住宅抵押贷款利率快速增长1个百分点,目前已经突破了5%,创8年来新高,美股楼市大概率触顶。


当然,与2008年金融危机相比,这10年来,借助量化宽松带来的放水式刺激,加上经济的强势反弹,美国股市和楼市,都走出一股牛市。


就楼市而言,与2012年最低点相比,这6年来,美国20个大城市房价涨幅超过50%,虽然这一涨幅无法与内地和香港匹比,但房价已经回到2007年次贷危机之前的最高水平。



这让人想起日本1990年代的楼市崩盘,当时东京都市区的地价下跌60%以上,20多年后的今天,都没回到当初的水平。


这说明,只有强劲的经济基本面,才是楼市长久繁荣的保证。


这一轮美国房价虽然回到高位,但住房抵押贷款/GDP之比,从2009年的73.75%降至50%,房屋空置率仅有6.8%。


换句话说,这一次,美国房价基本不存在泡沫。


所以,即使美国加息周期持续,美国房价也只是触顶之后高位盘整,而不会再来一次次贷危机式的崩盘。


温哥华:加息、投机税、空置税三连击


加拿大温哥华,对于国人并不陌生。


这个地区,不仅华人移民遍地,更在于房价涨幅之猛、楼市投机气氛之重,丝毫不弱于内地一线城市。


2016年,大温哥华地区房价上涨36.4%,位居全球之冠;而2017年,温哥华房价又持续上涨15.9%。


然而,从2018年开始,温哥华接连对楼市进行了三连击:


先是对海外买房开征20%的投机税;


接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税;


随后在全球加息压力之下,又迎来住房信贷的全面挤压。


在这一系列组合拳之下,温哥华房价由涨转跌,可谓立竿见影。


从2018年7月开始,温哥华房价开始一转大涨态势,变为微跌行情,房价同比涨幅连续3个月收缩。



价格微跌,成交量却呈现暴跌之势。


今年9月,大温哥华地区住宅销量同比暴跌43.5%,相比8月份环比下跌17.3%。


如今,随着投机税、空置税逐渐落地,以及愈发明显的加息压力,大温哥华地区的楼市大调整,已经在所难免。


中国楼市未来会如何?

央行专家盛松成等撰文表示,我们认为,我国长时期形成的房价看涨预期正处在转变的临界点上,现在和未来较长时期都应该坚持调控政策不动摇,巩固得来不易的调控成果,扭转房价只涨不跌的预期,哪怕付出必要的成本。


我们不希望房价大幅下降,事实上也不会大幅下降,但目前更需要扭转房价只涨不跌的预期。


从目前看中国的房地产市场,中国的房地产市场,在目前其实并不存在一个大规模下跌的可能性。因为在整个房地产市场中,只要这个城市是人口净流入的,它是整个城市的一个核心地区及房地产价格的支撑力还是较强的,但是一些人口净流出的三四线城市,以及部分一二线城市的远郊地区,的确其房地产价格的支撑力度是有限的,当时泡沫增长的速度也较快,必然会出现一定的调整。


    地点:美国 纽约, 日期:11/3/2018, 字数:16430, 关于:纽约 新闻

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